Estudo do Instituto Ranking PB em parceria com o Grupo Prospecta mostra que o vetor sul concentra a maior renda de alto padrão da capital, combina densidade ainda baixa com forte potencial de crescimento e deve ser o primeiro a atingir marca de R$ 1–2 bilhões mensais em renda familiar.
- João Pessoa entra em 2026 com um novo mapa de expansão urbana desenhado. Um estudo realizado pelo Instituto Ranking PB (IRPB), em parceria técnica com o Grupo Prospecta, revela que a região reúne as zonas com maior renda de famílias de alto padrão (AAA), apresenta densidade demográfica ainda abaixo de outras áreas consolidadas e desponta como o principal vetor de crescimento econômico, imobiliário e populacional da capital paraibana.
A pesquisa analisou João Pessoa a partir das 14 zonas oficiais de planejamento urbano utilizadas pelo município, cruzando dados de renda, densidade domiciliar, padrão construtivo e perfil socioeconômico das famílias.
- O resultado aponta uma mudança estrutural: o eixo Altiplano–Portal do Sol–Cabo Branco reúne sozinho quase R$ 225 milhões mensais apenas em renda das famílias A a AAA , distribuídas nas zonas que correspondem às áreas de maior verticalização e adensamento emergente da cidade.
Os dados da pesquisa mostram que a Zona 2 — que reúne Altiplano, Cabo Branco, Tambaú e Portal do Sol — concentra hoje algumas das maiores faixas de renda de João Pessoa.
- Segundo o levantamento, esse recorte territorial possui 15.250 domicílios e renda média familiar de R$ 24.396, distribuída entre diferentes estratos socioeconômicos.
Dentro desse conjunto, o estudo identifica:
- * 4 domicílios AAA (renda acima de R$ 254 mil/mês), que juntos somam R$ 16,17 milhões mensais;
- * 99 domicílios AA (entre R$ 112 mil e R$ 254 mil/mês), acumulando R$ 13,53 milhões mensais;
- * 3.550 domicílios A (entre R$ 28 mil e R$ 112mil/mês), com R$ 142,28 milhões mensais
Considerando apenas os segmentos de alta renda (A+AA+AAA), o potencial de renda mensal da Zona 2 ultrapassa R$ 221 milhões, o que a posiciona como um dos principais vetores de consumo qualificado da capital.
- Esse perfil explica por que o eixo formado por Altiplano, Cabo Branco e Portal do Sol se consolidou como um dos ambientes urbanos mais atrativos para empreendimentos premium, bem como para a instalação de escolas, clínicas, comércios especializados e serviços voltados ao público de alta renda.
Para Alisson Holanda, presidente do Instituto Ranking PB, diretor de Expansão do Creci-PB e membro do Conselho do Sinduscon, os dados confirmam um movimento que já vinha sendo percebido pelo mercado:
- Ele define o momento atual como um “ponto de virada” na forma como João Pessoa cresce e se organiza.
“O que a pesquisa mostra é que a capital paraibana não está apenas expandindo; ela está se reorganizando em torno de vetores muito claros”.
- “Altiplano e Portal do Sol são hoje o coração de um novo ciclo econômico, com renda alta, espaço para adensamento e conexão direta com o Polo Turístico Cabo Branco e a Zona Sul”, afirma.
Crescimento populacional robusto e dinâmica econômica favorável
- Em cada uma das 14 zonas oficiais de planejamento, foram analisados indicadores como:
- população,
- crescimento demográfico,
- densidade domiciliar,
- renda familiar bruta,
- padrão de moradia e
- perfil de consumo.
- O resultado, segundo Alisson Holanda, é um raio-X que conecta histórico urbanístico, dinâmica econômica atual e potencial de expansão:
“Quando cruzamos os dados de renda, padrão dos domicílios e densidade, fica evidente que o vetor Altiplano, Portal do Sol e Cabo Branco concentra hoje uma das maiores capacidades de consumo de alto padrão da cidade, mas ainda com muito espaço para crescer”.
- “É uma combinação rara de renda alta, baixa densidade e obras estruturantes em andamento”, resume.
Do ponto de vista técnico, o IRPB contou com a metodologia do Grupo Prospecta, empresa de inteligência de mercado liderada pelo CEO Cristiano Rabelo, referência nacional em estudos de viabilidade imobiliária.
- “Nosso objetivo foi validar o potencial de mercado para inserção de novos empreendimentos no vetor Altiplano–Portal do Sol”.
“Para isso, estudamos de forma integrada a dinâmica econômica local, o perfil da demanda e o conjunto competitivo”.
- “É uma leitura que extrapola um projeto específico e ajuda a entender o futuro da cidade”, explica Cristiano Rabelo.
O especialista confirma que os dados da capital paraibana chamaram atenção pela consistência e observa que esse adensamento cria ciclos sucessivos de demanda.
- “A taxa geométrica de crescimento anual de João Pessoa entre 2010 e 2024 é de 3,23% ao ano. Isso gera incremento anual de 28.707 pessoas, algo incomum em cidades com quase 900 mil habitantes”.
“Quanto mais ativa a microeconomia, mais novas camadas de demanda surgem. Isso é essencial para o mercado imobiliário.”
- Segundo ele, esse crescimento se sustenta em três pilares:
* Economia diversificada, com força em administração pública, comércio, serviços e indústria.
* Renda formal relevante entre a população de 25 a 59 anos, com cerca de 48% de vínculos formais.
* População flutuante robusta, com 56 mil pessoas entrando diariamente na cidade para trabalhar — um contingente que pode, no médio prazo, migrar para residência fixa.
Altiplano e Portal do Sol: onde a renda AA e AAA se concentra
- Um dos pontos mais sensíveis da pesquisa é a distribuição da renda bruta mensal das famílias de alto padrão (segmento AAA) nas 14 zonas oficiais.
Em recortes que equivalem às áreas de Altiplano, Portal do Sol e orla sul, o estudo aponta:
- Zona equivalente ao Altiplano, Portal do Sol e Cabo Branco (zona 2):
* 4 domicílios AAA, com renda média mensal de R$ 16.175.858,00 mensais, totalizando cerca de R$ 64,7 milhões por mês em renda bruta familiar no segmento de mais alta renda; 99 domicílios AA, com renda média mensal de R$ 136.726,00 mensais, totalizando cerca de R$13.353.874,00 mensais.
- Ou seja: não se trata somente de renda alta, mas de uma concentração de poder de compra em poucas áreas da cidade.
“Quando falamos em base imobiliária, estamos falando de tudo que orbita o imóvel: moradia, serviços, comércio, escritórios, equipamentos de saúde e educação”.
- “Uma massa de renda dessa magnitude, concentrada num vetor específico, empurra a chegada de escolas, clínicas, supermercados, cafés, escritórios e serviços de alto valor agregado”.
“As famílias querem resolver a vida com o menor deslocamento possível”, analisa Cristiano Rabelo.
- Alisson Holanda reforça que essa leitura muda o lugar do Altiplano e do Portal do Sol no imaginário urbano de João Pessoa:
“Esses bairros deixam de ser apenas lugares desejados para morar e passam a funcionar como núcleo estruturante da economia da cidade”.
- “É ali que a renda de alto padrão se concentra, que novos negócios chegam, que o turismo de alto valor se conecta com o dia a dia dos moradores”, avalia.
De Manaíra–Bessa ao Altiplano–Cabo Branco: a migração da centralidade
- A pesquisa também compara o novo vetor com áreas já consolidadas da cidade.
Em zonas equivalentes a Manaíra e Bessa, tradicionais polos de consumo e serviços, a renda familiar mensal total chega a cerca de R$ 660 milhões.
- Já o eixo Altiplano–Cabo Branco, ainda em processo de adensamento, movimenta aproximadamente R$ 372 milhões por mês em renda familiar, somando todas as faixas de renda – com participação crescente das famílias de alto padrão.
“O estudo aponta que o vetor Altiplano–Portal do Sol deve ser o primeiro a romper a faixa de R$ 1 bilhão por mês em renda familiar após a revisão do Plano Diretor e a consolidação de novos empreendimentos residenciais e turísticos”.
- “Em um cenário mais maduro, esse volume pode se aproximar de R$ 2 bilhões mensais. É um novo centro de gravidade econômica para João Pessoa”, projeta Alisson Holanda.
Crescimento populacional acima da média e baixa densidade: espaço para expandir
- A base demográfica ajuda a explicar por que o vetor sul ganha tanta relevância.
Entre 2010 e 2024, João Pessoa registrou uma taxa geométrica de crescimento anual (TGCA) de 3,23%, o que significa um incremento médio de 28,7 mil pessoas por ano, chegando a cerca de 888 mil habitantes em 2024.
- “É um nível de crescimento que geralmente se observa em cidades de até 200 mil habitantes”.
“Aqui estamos falando de uma Capital com quase 900 mil moradores, o que mostra o quão pujante é a economia local e o potencial de geração de novos ciclos de demanda”, destaca Cristiano Rabelo.
- Quando o foco se volta especificamente para as zonas equivalentes ao Altiplano e Portal do Sol, os dados mostram um cenário particular:
* Crescimento acumulado de população em torno de 55% no período,
* Densidade domiciliar ainda relativamente baixa em comparação com outras zonas mais consolidadas.
- Na avaliação de Alisson Holanda, esse contraste indica “uma fronteira de expansão ainda em fase de consolidação”:
“Você tem um eixo que já concentra renda alta, serviços e obras de infraestrutura, mas que ainda não atingiu o limite de densidade”.
“Isso significa espaço para novos empreendimentos, mais moradores, mais negócios – desde que o crescimento venha acompanhado de planejamento e infraestrutura.”
