Estudo do Instituto Ranking PB em parceria com o Grupo Prospecta mostra que o vetor sul concentra a maior renda de alto padrão da capital, combina densidade ainda baixa com forte potencial de crescimento e deve ser o primeiro a atingir marca de R$ 1–2 bilhões mensais em renda familiar.
- Outro ponto de destaque do estudo é o perfil da população economicamente ativa (25 a 59 anos) em João Pessoa.
Segundo os dados, cerca de 48% desse grupo possuem renda formal, patamar considerado elevado para padrões do Nordeste e próximo à média nacional – puxada por grandes metrópoles.
- “Acima de 45% de renda formal nesse extrato a gente já considera muito bom, sobretudo para financiamento imobiliário de longo prazo”.
“Isso indica um mercado com boa capacidade de acesso a crédito e sustentação de novas camadas de consumo”, explica Cristiano Rabelo.
- * Além disso, a cidade registra:
- * Cerca de 5 mil casamentos por ano;
- * Aproximadamente 2 mil separações anuais;
Uma população flutuante a trabalho de cerca de 56 mil pessoas por dia, que entram em João Pessoa para trabalhar, mas ainda não moram na capital paraibana.
- Cada um desses movimentos gera demanda por moradia – temporária ou permanente – e reforça o papel da cidade como polo regional.
No recorte do alto padrão vertical, os números são expressivos:
- * Mais de 10 mil unidades ofertadas nos últimos anos;
- * Cerca de 2.600 unidades ainda em estoque;
- * Aproximadamente 7.700 unidades vendidas, com ticket médio de R$ 1,3 milhão;
- * No topo da pirâmide, cerca de 370 unidades AAA/AA ofertadas, das quais restam pouco mais de cento e poucas unidades com valores que chegam a R$ 6 milhões.
“É um mercado com economia crescente, dinâmica econômica pujante e uma espécie de ‘tempestade perfeita’: muita renda, muita demanda e muita oferta qualificada”, resume Cristiano Rabelo.
- “Mas cidade boa é paradoxal: se está muito boa, fica perigosa para quem empreende. Sem barreiras de entrada, qualquer um pode lançar um prédio”.
“Se o incorporador não monitorar a demanda reprimida e a relação oferta × demanda, ele corre o risco de chegar no fim da festa e ficar com estoque parado.”
Vetor Altiplano–Portal do Sol: Plano Diretor, mobilidade e infraestrutura
O estudo também conecta a força econômica do vetor Altiplano–Portal do Sol às políticas urbanas e de mobilidade em curso na cidade.
- O recorte utilizado pelo IRPB e pela Prospecta se baseia na delimitação oficial do Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), que organizam o crescimento na direção sul/litoral.
Nos últimos anos, o poder público municipal e estadual colocou em andamento um conjunto de intervenções que afeta diretamente a região, como:
- * Nova ligação viária entre o Altiplano e o Hospital Universitário/UFPB, reduzindo o tempo de deslocamento e criando um eixo direto entre moradia de alto padrão e polo universitário;
- * Implantação de binários e melhorias na malha viária do Altiplano, reorganizando o tráfego interno;
- * Obras de pavimentação, drenagem e iluminação em áreas estratégicas de Portal do Sol e da Zona Sul;
- * Projetos de complexos viários com viadutos e túnel voltados para absorver o crescimento do fluxo no acesso ao bairro.
Para o diretor de Expansão do Creci-PB, Alisson Holanda, esses investimentos explicam por que o vetor se torna tão competitivo – e, ao mesmo tempo, expõem pontos de atenção:
- “A pesquisa mostra que a cidade está preparando o Altiplano e o Portal do Sol para um patamar mais alto de adensamento. A ligação com a UFPB, os binários, os projetos de viadutos, tudo isso faz parte de um desenho de longo prazo”.
“Mas ainda há gargalos importantes, como pavimentação completa de vias internas e saneamento em alguns trechos do Portal do Sol. Se esse vetor vai concentrar renda e empregos, a infraestrutura precisa chegar na mesma velocidade”, diz Alisson Holanda.
Da Zona Sul operária ao corredor de turismo, serviços e alta renda
- O recorte territorial analisado pela pesquisa também resgata a trajetória histórica da Zona Sul de João Pessoa.
Pensada originalmente como área de bairro operário e distrito industrial (Mangabeira, Valentina e entorno), a região hoje se articula com o Polo Turístico Cabo Branco e com o eixo residencial de alto padrão.
- “O que vemos é uma costura entre diferentes economias: indústria, serviços, comércio e turismo”.
“O Polo Turístico Cabo Branco soma hotéis, resorts, parque aquático e uma série de equipamentos que, somados ao distrito industrial de Mangabeira e ao vetor Altiplano–Portal do Sol, criam um corredor que gera emprego, renda e demanda imobiliária ao mesmo tempo”, avalia Alisson.
- Ao redor do Polo, a pesquisa identifica uma base relevante de famílias com renda alta e grande capacidade de consumo, reforçando a hipótese de que o turismo não se limita à hospedagem, mas se conecta à moradia, educação, saúde e serviços de qualidade.
Vetor promissor, mas que exige vigilância
Se o diagnóstico é positivo para a economia e para o mercado imobiliário, os especialistas alertam que o cenário exige planejamento permanente.
- “João Pessoa é extremamente atrativa e isso chama empreendedores de todo o Brasil. O desafio não é apenas ler os dados, mas reagir a eles com responsabilidade”.
“Monitorar demanda reprimida, entender os nichos em que a demanda é maior do que a oferta e planejar bem as janelas de lançamento é o que vai separar quem cresce de forma sustentável de quem fica com estoque e problema de caixa”, pontua Cristiano Rabelo.
Alisson Holanda concorda e amplia o recado, olhando além do mercado:
- “A cidade tem diante de si uma oportunidade rara: alinhar Plano Diretor, mobilidade, habitação e uso do solo com um vetor que já concentra renda, emprego e turismo”.
“Se o poder público e o setor produtivo conseguirem trabalhar juntos, o eixo Altiplano–Portal do Sol–Cabo Branco pode ser o motor de um desenvolvimento mais equilibrado, que distribua oportunidades e preserve a qualidade de vida”.
- “Se faltar coordenação, o risco é repetir erros de outras capitais, com saturação, trânsito caótico e exclusão.”
Um vetor que redefine o futuro de João Pessoa
- Ao fim, a pesquisa do Instituto Ranking PB, em parceria com o Grupo Prospecta, sugere que João Pessoa vive um momento de “encaixe” entre planejamento urbano e oportunidade econômica.
O vetor Altiplano–Portal do Sol–Cabo Branco, articulado à Zona Sul produtiva e ao Polo Turístico, se firma como principal fronteira de crescimento da capital – em renda, em demanda imobiliária e em capacidade de atrair novos negócios.
- “Quando olhamos para os próximos dez anos, é difícil imaginar o futuro econômico de João Pessoa sem passar por esse eixo”.
“É aqui que a cidade está crescendo mais, ganhando renda, recebendo infraestrutura e atraindo investimentos”.
“Essa reportagem, baseada na pesquisa, é um convite para a cidade discutir como quer crescer – e quem será incluído nesse processo”, conclui Alisson Holanda.
