CRESCIMENTO POPULACIONAL E INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS — Altiplano e Portal do Sol são a fronteira de desenvolvimento urbano e de alta renda em João Pessoa

Crescimento populacional acima de 55%, renda média familiar de R$ 24,4 mil e forte presença dos estratos A, AA e AAA, reposicionam o corredor Altiplano–Cabo Branco–Portal do Sol como a área mais dinâmica da Capital em urbanismo, infraestrutura e investimentos imobiliários.

• Com crescimento populacional acima de 55% em pouco mais de uma década, renda média familiar de R$ 24,4 mil e cerca de um quarto dos domicílios nos estratos A, AA e AAA, a zona que engloba Altiplano, Cabo Branco e Portal do Sol se assentou como o principal eixo de qualificação urbana e expansão imobiliária de João Pessoa.

É o que revela a pesquisa do Instituto Ranking PB (IRPB), em parceria técnica com o Grupo Prospecta, que embasa uma nova leitura da cidade e reposiciona esse corredor leste, como a área mais dinâmica em renda, infraestrutura e pressão por novos investimentos urbanos.

• A leitura combinada de renda, população e padrão dos domicílios ajuda a explicar por que Altiplano e Portal do Sol se tornaram o território mais observado por incorporadoras, gestores públicos e urbanistas.

Na chamada zona 2 do estudo – formado pelo platô do Altiplano, pela orla de Cabo Branco e pela continuidade territorial do Portal do Sol – a população saltou de 26,6 mil moradores em 2010 para 41,3 mil em 2024, um avanço de 55,51% e densidade demográfica que passou de 23,69 para 36,84 habitantes por hectare.

• Ao mesmo tempo, a região soma 15.250 domicílios, com renda média familiar mensal de R$ 24.396 – patamar muito acima da média da cidade.

Dentro desse universo, 4 domicílios estão no estrato AAA (acima de R$ 254 mil/mês), 99 no estrato AA (entre R$ 112 mil e R$ 254 mil/mês) e 3.560 no estrato A (de R$ 28 mil a R$ 112 mil/mês).

• Juntos, esses três segmentos concentram algo próximo de R$ 221 milhões por mês em renda bruta familiar, segundo os cálculos da pesquisa.

Para Alisson Holanda, presidente do Instituto Ranking PB, diretor de Expansão do Creci-PB e membro do Conselho do Sinduscon, os números confirmam, pela primeira vez na série histórica, aquilo que o mercado imobiliário e a própria população já percebiam no cotidiano.

• “Quando olhamos a cidade em 14 zonas oficiais de planejamento, fica muito nítido que o eixo Altiplano, Cabo Branco e Portal do Sol deixou de ser apenas a ‘área nobre da orla’ e passou a funcionar como fronteira de desenvolvimento da Capital.

É onde a renda de alto padrão se concentra, onde o crescimento populacional corre mais rápido e onde o adensamento ainda tem espaço para ocorrer com qualidade urbana”, avalia.

• Segundo ele, a combinação de renda elevada, oferta qualificada de imóveis e obras estruturantes coloca o vetor em um patamar diferente na dinâmica urbana de João Pessoa.

“A zona 2 reúne uma base robusta de famílias A, AA e AAA, mas ainda apresenta densidade menor do que outros eixos consolidados”.

• “Isso significa que há margem para crescer, desde que o planejamento, a infraestrutura e o desenho urbano acompanhem esse movimento”.

“O risco não é crescer demais, e sim crescer sem coordenação”, afirma Alisson Holanda.

Arquitetura, identidade e adensamento qualificado

A leitura técnica da expansão do eixo Altiplano–Portal do Sol não se resume aos indicadores econômicos.

• Para a arquiteta e urbanista Sandra Moura, referência há mais de 35 anos em planejamento urbano e arquitetônico na Capital, essa região representa a consolidação de um movimento que já vinha reposicionando o crescimento de João Pessoa em direção ao litoral e ao Sul da cidade.

Segundo ela, a compreensão desse vetor passa por um ponto central: a cidade deixou, progressivamente, de se expandir prioritariamente para o Litoral Norte e encontrou no eixo Altiplano–Portal do Sol uma nova frente possível, menos limitada por barreiras ambientais e mais preparada para receber grandes projetos urbanos.

• “Desenvolvi, ainda na universidade, um plano urbanístico chamado Costa do Sol, orientado pelo então professor Luciano Agra, que já apontava a expansão da cidade em direção ao Litoral Sul”.

“Quando ele ocupou funções públicas, houve a liberação da área do Altiplano, o que impulsionou todo o desenvolvimento dessa região”.

• “A lógica sempre foi descentralizar e descongestionar o crescimento que se concentrava no Litoral Norte”, explica Sandra.

Segundo Sandra Moura, o avanço do eixo se explica por fatores estruturantes:

1. a disponibilidade territorial,
2. a implantação do Polo Turístico Cabo Branco,
3. a abertura de novas vias e
4. a formação de pólos urbanos mais autossuficientes.

Para ela, esse movimento representa uma superação dos limites geográficos e das restrições ambientais do litoral norte — marcado por áreas de mangue, restinga e zonas de proteção ambiental.

Do ponto de vista urbanístico, o investimento público em infraestrutura redefiniu o mapa da cidade.

• “O poder público investiu em obras de infraestrutura, transformando os acessos no principal eixo de desenvolvimento urbano”.

“Essa expansão induziu o planejamento de grandes empreendimentos que orientam a ocupação e buscam solucionar problemas de saturação e limites geográficos do Litoral Norte”, complementa.

• A arquiteta destaca que o desenvolvimento urbano não pode ser avaliado apenas pela quantidade de carros nas ruas ou pela altura das edificações.

Sandra argumenta que a métrica deve ser outra: qualidade de vida e experiência humana no espaço público.

• Para ela, o planejamento urbano precisa recolocar o pedestre no centro das decisões, garantindo que a cidade seja viva, segura, sustentável e saudável.

Nesse sentido, a Sandra Moura desempenha papel central na construção desse novo vetor.

• “A arquitetura deve promover abertura dos empreendimentos para a cidade, fachadas ativas e permeáveis, conexão com o eixo viário e práticas intrinsecamente sustentáveis”, afirma.

Para ela, as “marcas” arquitetônicas do Altiplano e do Portal do Sol precisam ir além da verticalização pura e simples.

• “A verticalização deve ser planejada e controlada, com o objetivo de promover densidade com qualidade urbana”.

“É essencial priorizar o uso misto, a permeabilidade visual e de ventos nas quadras, o sombreamento com vegetação local, ventilação cruzada, materiais de baixa inércia térmica, uso de energia solar e incentivo a um paisagismo ecológico e funcional”, detalha.

• Sandra avalia que João Pessoa caminha para firmar uma linguagem arquitetônica própria e que o eixo tem papel simbólico nesse processo.

Segundo a arquiteta, a Capital já demonstra características muito particulares associadas à sua identidade como “Capital Verde” e cidade de alta qualidade de vida.

• Para ela, este é o momento de fortalecer um modelo de expansão controlada, capaz de preservar referências culturais e históricas — como ocorre na Praia da Penha, que mantém viva a tradição religiosa e a essência de uma comunidade costeira mesmo diante do avanço urbano.